Permesso B (permesso di soggiorno temporaneo) – permesso di soggiorno in Svizzera per un anno, che può essere rinnovato (cittadini EU/EFTA: valido 5 anni). Con questo permesso si può acquistare un immobile residenziale come residenza primaria.

Permesso C (permesso di soggiorno) – si garantiscono pieni diritti di residenza in Svizzera, che si ottengono dopo 5 o 10 anni, a seconda della propria nazionalità. Con questo permesso è possibile cambiare datore di lavoro e posti di lavoro come si desidera, diventare lavoratori autonomi, vivere ovunque si voglia e comprare proprietà quante se ne desiderino.

Permesso L (permesso di soggiorno di breve durata) – valido fino un anno, può essere rinnovato entro 24 mesi. Di solito è legato ad un lavoro specifico/società, e non si ottiene automaticamente un nuovo permesso cambiando lavoro. I cittadini EU/EFTA con permesso L e domicilio in Svizzera possono comprare una residenza secondaria.

Permesso G (permesso per frontalieri) – questo permesso è per chi lavora in Svizzera ma soggiorna sul territorio di uno Stato dell’UE/AELS. I frontalieri tornano almeno settimanalmente al proprio domicilio principale all’estero. Il permesso G è valevole 5 anni purché sussista un contratto di lavoro di durata indeterminata o superiore a un anno.

Altri permessi di soggiorno: Permesso Ci (per i parenti dei lavoratori di organizzazioni intergovernative/ ambasciate straniere); F (per stranieri ammessi provvisoriamente – persone al quale è stato ordinato il rientro nel loro paese di origine ma non possono lasciare la Svizzera per qualche ragione); N (permesso per i richiedenti asilo); S (persona bisognosa di protezione).

I cittadini EU/ EFTA domiciliati in Svizzera con permesso B, C o L e i cittadini non EU/ EFTA domiciliati in Svizzera con permesso C possono liberamente acquistare beni immobili senza restrizioni (più di un immobile di qualsiasi tipo).

I cittadini non EU/ EFTA con permesso B possono acquistare un immobile residenziale come residenza primaria nel loro attuale luogo di domicilio. Può anche essere un terreno edificabile, ma con l’obbligo di costruire l’edificio entro un anno dall’acquisto. La proprietà deve essere acquistata dall’acquirente a proprio nome e deve lui stesso occupare l’abitazione, e non può essere locata nemmeno in parte. La superficie abitabile può essere di qualsiasi dimensione, ma il lotto non deve superare 3000 mq, altrimenti è richiesta un’autorizzazione.
Se l’acquirente cambia domicilio, egli può acquistare un'altra casa nel suo nuovo domicilio senza dover vendere il primo. Egli può usare come residenza secondaria o vacanza o locare a terzi. Tuttavia la seconda proprietà acquistata dovrebbe essere residenza principale. È violata la legge se l’acquirente cambia domicilio al solo scopo di poter acquistare numerose abitazioni senza autorizzazione. In questi casi, le autorità competenti possono richiedere l’autorizzazione.

L’acquisto di case vacanza in Svizzera da parte di stranieri è regolata dalla legge federale sull’acquisto di immobili da residenti all’estero (LAFE), nota come “Legge Koller” o “Legge Friedrich”, in linea di principio soggetta a previa autorizzazione.
I cittadini EU/EFTA con permesso B, C o L e i cittadini EU/EFTA con permesso C non sono soggetti a LAFE e possono acquistare case vacanza in Svizzera senza autorizzazione.
Tutti gli stranieri domiciliati all’estero e i cittadini non EU/EFTA con permesso B o L sono tenuti a ricevere l’autorizzazione LAFE per acquistare specifiche case vacanza in Svizzera. Per ottenere questa autorizzazione è necessario affidarsi ad un notaio del posto, che farà richiesta per tale autorizzazione al Cantone a nome del compratore. La procedura potrebbe richiedere diversi mesi e l’autorizzazione sarà concessa se soddisfatte le seguenti condizioni:

• La casa vacanza deve trovarsi all’interno di una specifica area turistica nei seguenti cantoni: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchatel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa (solo per apparthotels), Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese.
• La quota annuale di case vacanza assegnata alla vendita agli stranieri in ogni Cantone non deve essere superata. Attualmente il numero totale di case vacanza in tutta la Svizzera che può essere venduta agli stranieri è 1500. Se si supera la quota specifica, lo straniero attenderà l’autorizzazione per l’anno seguente.
• Di norma, la superficie abitabile non deve superare 200 mq (comprendendo cucina, sala, bagno, piscina coperta, sauna, locale hobby, escludendo cantina, balconi, scale e soffitta) e il terreno non deve superare 1000 mq. Comunque, è possibile ricevere un’autorizzazione sopra i 250 mq di superficie abitabile e 1500 mq di superficie totale, dimostrando la necessità di superfici aggiuntive.

Inoltre la legge impone le seguenti restrizioni per le case vacanza:

I cittadini stranieri, anche coloro senza permesso di soggiorno svizzero, possono acquistare immobili commerciali o industriali in Svizzera come stabilimento aziendale senza previa autorizzazione (es. locali di fabbricazione, magazzini, uffici, centri shopping, negozi di rivendita, hotels, ristoranti, laboratori, studi medici). In questo caso, il compratore può usarlo per i propri affari o affittare/noleggiarne a terzi una parte per attività commerciale. Tali proprietà immobiliari possono essere acquistate unicamente come investimento. Lo stesso vale per i terreni non edificati in aree industriali o commerciali, se l’attività edilizia è intrapresa entro un anno.

Si ricorda che la costruzione, la locazione o il noleggio di case non è riconosciuta come attività permanente ed è vietata (ad eccezione dell’edilizia convenzionata). Soltanto i cittadini EU/EFTA domiciliati in Svizzera con permesso B, C o L e i cittadini non EU/EFTA domiciliati in Svizzera con permesso C possono acquistare alloggi a fini di investimento. L’abitazione compresa in una struttura alberghiera è considerata come una stabile organizzazione e può essere acquistata o costruita senza autorizzazione.

In casi eccezionali, l’abitazione può essere acquistata senza previa autorizzazione come parte di un ufficio stabile quando è necessario per l’attività (es. per un custode o un tecnico quando stabile o la presenza in loco quasi stabile è essenziale). L’abitazione può anche essere acquistata come parte di un ufficio stabile se rispettate le quote residenziali di pianificazione o di zonizzazione. La pratica costante è che l’abitazione potrebbe anche essere acquistata come parte della transazione se è impossibile, in termini pratici, e irragionevole separare questo alloggio dal sito aziendale (es. una casa d'abitazione che si trova nell'areale di un impianto industriale oppure degli appartamenti isolati in una fabbrica o nello stesso stabile di un edificio industriale).

Per riassumere tutte le informazioni di cui sopra, formiamo la tabella sottostante, che riassume le principali possibilità e limitazioni di acquisto di immobili in Svizzera da parte di stranieri.

Come regola generale, le banche svizzere, concedono mutui fino l’80% del valore di mercato immobiliare calcolato sulla loro valutazione. Per immobili di lusso e case vacanza è solitamente concesso il finanziamento ipotecario fino al 60%. I tassi di interesse correnti sono approssimativamente del 2.5 % fisso per 5 anni e 3.9% fisso per 10 anni. Mutui flessibili partono circa dal 2.5%.

In Svizzera, viene fatta distinzione tra i seguenti tipi di mutui:

I mutui a tasso fisso hanno un tasso fisso di interesse a tempo determinato e importo fisso

Una variazione del mutuo a tasso fisso, per cui l’interesse può essere fissato fino a 36 mesi prima della data di inizio

Un mutuo per un importo fisso per cui il tasso di interesse è legato al LIBOR1. L’incremento del tasso di interesse si ripercuote nell’interesse di mutuo. Se il tasso LIBOR è negativo, il tasso LIBOR di 0.00% sarà utilizzato per il calcolo

Un mutuo con tasso variabile e importo variabile, per cui l’interesse si adatta di continuo al livello attuale d’interesse

Siamo in grado di fornirvi ulteriori informazioni sui mutui presentandovi ad esperti finanziari locali.

6.1. Fasi della procedura d’acquisto

1. Dopo aver scelto l’immobile da acquistare, il compratore sceglie un notaio svizzero che agirà per conto dell’acquirente e del venditore per completare la transazione.
2. Il compratore dovrà completare un questionario dello stato civile e altri documenti, inclusi i dettagli dell’acquisto e della proprietà.
3. Nel caso di acquisto di una casa vacanza da un compratore straniero, il notaio aprirà una procedura LAFE per ottenere un’autorizzazione dal Cantone al fine di acquistare quella particolare proprietà. Nel caso in cui uno straniero comprasse un immobile come residenza permanente, prima di tutto è necessario ottenere un permesso di soggiorno svizzero B o C (vedi dettagli nella pagina Ottenere residenza in Svizzera).
4. Firma della lettera di intenti o contratto preliminare d’acquisto tra venditore e compratore, si dovrebbe richiedere un’autorizzazione per la casa vacanza o per un permesso di soggiorno. Di solito, deciso il deposito, questo dovrebbe essere versato sul conto del notaio.
5. Una volta ricevuta l’autorizzazione LAFE o il permesso di soggiorno svizzero, il compratore e il venditore firmano l’atto notarile di vendita. Come opzione, per quei compratori che non desiderano recarsi in Svizzera per firmare personalmente l’atto di vendita, è possibile conferire la procura ad un rappresentante designato, solitamente dall’ufficio del notaio in Svizzera, che firmerà il documento per loro conto.
6. Il compratore trasferisce il saldo sul conto del notaio.
7. Una volta che il notaio riceve il 100% del prezzo della proprietà registrerà l’atto di vendita nel registro catastale.
8. 1. Il notaio trasferisce il denaro al venditore.

6.2. Documenti necessari per la procedura d’acquisto

Il notaio richiederà i seguenti documenti per legalizzare il contratto d’acquisto:

• Autorizzazione LAFE per l’acquisto di una casa vacanze nel Cantone
• Permesso di soggiorno per residenza principale
• Conferma della banca per il finanziamento dell’acquisto
• Passaporto del beneficiario
• Autorizzazione a favore del notaio per trattenere i costi di transazione e le tasse dal prezzo d’acquisto

6.3. Tempistica

A seconda delle procedure necessarie, l’acquisto potrebbe completarsi in 2-6 mesi. La proprietà è trasferita solamente con la registrazione del nuovo proprietario nel registro catastale.

6.4. I Costi dell’acquisto comprendono:

• Tasse notaio
• Tasse registro catasto
• Tassa federale

Questi costi variano da Cantone a Cantone. Per esempio, in Ticino questi costi ammontano al 2% del totale dell’acquisto della proprietà, mentre nel Canton Vaud ammontano al 5% e nel Vallese al 2.5%.

7.1. Tasse annuali

I proprietari stranieri di casa vacanze in Svizzera pagano tasse annuali che variano da Cantone a Cantone. In Ticino le tasse annuali sono circa l’1,3% del prezzo di compravendita. Questa cifra comprende diverse tasse, quali imposta fondiaria, tassa turistica e imposte patrimoniali. Si include un’imposta sulla stima del reddito di locazione, derivante dalla proprietà, a prescindere se la proprietà è realmente locata durante l’anno.

Tasse pagate ai tre organismi:

1. Al Governo svizzero (tassa federale)
2. Il Cantone (tassa cantonale)
3. Il Comune (tassa comunale)

Per appartamenti e proprietà con aree/ strutture condivise è anche richiesto:

7.2. Costi annuali di gestione (circa da 0.5% a 0.8% del prezzo d’acquisto)

Ogni compratore acquista una parte della proprietà per piani (PPP), che significa comproprietà del piano. Il totale dei costi annuali del condominio è ripartito proporzionalmente tra i proprietari in base alla dimensione del loro appartamento. È comunemente stimato che i costi annuali di gestione dell’edificio sono lo 0,8% del prezzo d’acquisto.

• Custode/ contributi previdenziali
• Manutenzione dell’edificio e materiali
• Acqua / gas / elettricità / riscaldamento
• Assicurazione e tasse varie
• Giardino e manutenzione strade
• Tasse amministrative e varie spese
• Accantonamento per il fondo di ristrutturazione dell'edificio

Ogni Cantone ha proprie regole, quindi è necessario avvalersi di un notaio del posto.